Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

Ипотечный кредит по ставке до 7% может оформить любой совершеннолетний гражданин Российской Федерации без ограничений по возрасту и семейному положению. Банк может устанавливать дополнительные требования к клиентам.

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

Ипотеку по ставке на условиях субсидирования можно взять на покупку квартиры в строящемся доме или готовое жилье у застройщика. Максимальная сумма кредита по программе составляет 3 млн рублей во всех российских регионах.

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

На вторичное жилье, на постройку ИЖС или приобретение земельного участка под строительство частного дома льготная программа не распространяется.

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

Перечень банков-участников программы размещен на сайте спроси.дом.рф. В программе господдержки участвуют больше 60 кредиторов. Если вы уже решили взять ипотечный кредит по ставке 7% или ниже, у вас есть право подать заявку сразу в несколько банков, а затем выбрать наиболее выгодные условия. Кроме того, в ряде банков вы можете заполнить заявление на одобрение кредита онлайн.

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

Первоначальный взнос для приобретения жилья в ипотеку по ставке до 7% составляет не меньше 15% от стоимости квартиры. Если у вас есть материнский капитал, вы можете использовать его в качестве взноса или как его часть.

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

Льготная ставка действует на протяжении всего срока кредита. При этом на сегодняшний день ряд банков уже сделали ставки ниже 7%.

Но если вы откажетесь от предложенных видов страхования, риски невыплаты кредита для банка станут выше, поэтому кредитор имеет право увеличить процентную ставку до 8%.

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

Банк сам определяет перечень необходимых документов для заемщика. Если вы уже готовы подать заявку на льготную ипотеку, вам потребуются:

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ (можно запросить у работодателя);
  • для мужчин до 27 лет — военный билет или другой документ, подтверждающий, что заемщик не подлежит призыву на военную службу.

Также банк может попросить заверенную работодателем копию трудовой книжки, договора по совместительству или выписку из лицевого счета Пенсионного фонда. В ряде случаев ипотеку можно оформить всего по двум документам. Более подробные условия уточняйте в конкретном банке.

Да, вы можете оформить ипотеку по данной программе. Наличие другой недвижимости не является препятствием.

Да, вы можете использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по льготной программе. Но в этом случае необходимо выделить детям долю в собственности на квартиру. Подробнее об особенностях использования маткапитала можно узнать здесь.

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

Льготная, но не вольготная: что стало с ипотекой с 1 июля

В том, что программу льготной ипотеки продлят до середины 2022 года, можно было не сомневаться еще до того, как это случилось. Незадолго до 1 июля за сохранение государственного субсидирования покупки жилья в новостройках выступил ряд высокопоставленных чиновников и, в первую очередь, президент.

В опубликованном по завершении ПМЭФ списке поручений Владимир Путин прямо указал на это Кабмину. И все же, сохранив прежнее название, обновленная программа имеет ряд отличий от предыдущей.

Мы постарались разобраться, в чем они состоят, как льготная ипотека повлияла на строительный рынок и зачем ее продлили, если кризис уже миновал.  

Льготная ипотека по-новому 

Главное, что после продления программы отметили все аналитики — ее условия стали строже. Предельная сумма льготного кредита теперь ограничена 3 миллионами рублей по всей России.

Ранее в Петербурге и Москве потолок составлял 12 миллионов. Одновременно с 6,5% до 7% выросла процентная ставка жилищного займа.

Учитывая цены на недвижимость в обеих столицах, де факто они оказались за рамками обновленной ипотечной программы. 

Покупательская активность, по мнению экспертов, снизится и в других городах-миллионниках, где стоимость квартир тоже нередко превышает установленную планку.

Как отметили в федеральной компании «Этажи», только в трети регионов страны средняя стоимость недвижимости сегодня ниже этого уровня.

Это не значит, что в других областях программа совсем не будет работать, но воспользоваться ею сможет меньшее число заемщиков, потому что для покупки в таком случае потребуется больший первоначальный взнос. 

В недавно опубликованном исследовании «СберИндекса» «Льготная ипотека: итоги и перспективы» аналитики предполагают, что снижение лимита до 3 млн рублей уменьшит объем выдачи льготных кредитов примерно на 60% по сравнению с нынешним. 

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

Не добавит популярности программе и повышение процентной ставки.

В банковской сфере этот шаг считают логичным на фоне роста ставки ключевой (процента, под который Центробанк выдает кредиты коммерческим банкам — Ред.).

По мнению главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, это приблизит льготную ипотеку к рыночным условиям, позволит нормализовать резко подскочивший в прошлом году спрос на жилье и ограничить рост цен. 

Согласно данным проекта «Открытие Research», увеличение ставки льготной ипотеки до 7% снизит количество домохозяйств, которые могут позволить себе жилищный кредит, примерно на 4–5%, что несколько собьет спрос на рынке новостроек. 

Центробанк уже достаточно давно настаивал на пересмотре условий господдержки ипотеки. Регулятор видел в сложившейся в 2020 году ситуации признаки перегрева рынка и опасность возникновения ипотечного пузыря и со своей стороны в марте и апреле 2021 года повысил ключевую ставку в общей сложности на 0,75 п.п., до 5%. А в минувшем июне этот показатель вырос уже до 5,5%.  

На пресс-конференции после апрельского повышения Набиуллина заявила:  

– Мы считаем, что некоторые признаки перегрева уже есть на этом рынке. Достаточно быстро растет спрос на ипотеку и на жилье инвестиционного класса.

И видим некоторое снижение качества ипотечных кредитов В прошлом году цены на жилье выросли гораздо выше инфляции.

Данных Росстата еще нет, но предварительные данные первого квартала показывают, что рост цен продолжается. И здесь, конечно, нужно нормализовать темпы роста ипотеки… 

При решении вопроса о продлении выдачи льготных займов ЦБ выступал за сохранение программы только в тех регионах, где она не привела к резкому скачку цен на недвижимость. 

Как льготная ипотека повлияла на строительную отрасль  

Сегодня очевидно, что запуск программы льготной ипотеки помог российским застройщикам пережить трудные времена пандемии и вызванного ею экономического кризиса. Вкупе с другими мерами субсидирование кредитов позволило избежать массового банкротства строительных компаний и сохранить темпы ввода жилья на уровне 2019 года (более 82 миллионов м2).    

Но при этом возникший на рынке ажиотажный спрос не лучшим образом сказался на цене недвижимости. Согласно данным Счетной палаты РФ, в 2020 году стоимость жилья на первичном рынке выросла на 12% по отношению к 2019 году. А уже в первом полугодии 2021 года, по подсчетам «СберИндекса», цены на первичку выросли еще на 14%. 

Удорожание квадратного метра быстро привело к тому, что программа господдержки перестала быть выгодной для заемщиков. Экономию, которая имела место при ее запуске, попросту «съели» аппетиты застройщиков

Как заявляют аналитики «СберИндекса», уже в 2021 году ипотечный платеж превысил уровень начала 2019 года в 40% регионов, и в выигрыше осталось всего 20% областей. В феврале 2021 года экономия пропала для заемщиков из Москвы, а в мае — и в среднем по России. 

Еще одним потенциально негативным последствием доступной ипотеки стал рост закредитованности населения, в том числе не слишком обеспеченных его слоев. В том же исследовании аналитического центра Сбербанка говорится, что программа привела к четырехкратному росту доли сравнительно низкодоходных приобретателей жилья: с 5% до 21%. 

Как подсчитали в ЦБ, в третьем квартале 2020 года доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла с 23,9% до 31,7% от общего объема. При этом регулятор отметил, что качество ипотечного портфеля пока не вызывает особых опасений, но отдельные индикаторы потенциальных рисков все же есть.

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

Однако, как показывают исследования, активнее всего льготной ипотечной программой пользовался средний класс, представители которого предпочли взять кредит, а не тратить на покупку квартир свои деньги. 

Наряду с приобретением жилья для себя, популярным вариантом использования доступных кредитов стало извлечение выгоды. По данным заместителя директора бизнес-юнита «Финансы» Циан Михаила Кочерова, почти четверть «льготных» ипотечников 2020 года — спекулянты и инвесторы. 

Обновление программы сыграло, в том числе, и против роста этой тенденции, считает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев: 

– Льготная ипотека по-прежнему будет давать застройщикам запас прочности по отношению ко вторичному рынку, потому что разница в процентной ставке около 2,5% делает выгодной покупку именно новостроек.

А еще программа в какой-то степени защитит их от спекулянтов, так как при прочих равных, чтобы успешно конкурировать с девелоперами, они теперь должны будут давать скидку примерно в 10%.

Не все инвесторы к этому готовы.   

Несмотря на все минусы, большинство экспертов сходится во мнении, что ипотека с господдержкой была своевременной и эффективной мерой, которая помогла строительной отрасли избежать масштабного кризиса.

На данный момент основные экономические риски уже позади, поэтому программа фактически исчерпала себя. Более выгодных условий для приобретения жилья на первичном рынке в России уже не будет.

Однако резкое завершение ипотечного субсидирования могло спровоцировать новый виток нестабильности, поэтому пока что программу решили продлить, но на более жестких условиях.   

Акцент на семейных: новая жизнь старой программы 

Одновременно с «закручиванием гаек» по льготной ипотеке государство смягчило условия получения кредита в рамках другой программы. Теперь жилищные займы стали доступнее для россиян с детьми.

Если ранее в госпрограмме «Семейная ипотека» могли участвовать только те, у кого с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй ребенок или последующие дети, то сейчас взять ипотеку смогут даже семьи с одним отпрыском. 

Программа позволяет получить кредит на покупку квартиры в новостройке, рефинансировать уже имеющуюся ипотеку или же построить собственный частный дом. 

Читайте также:  Отмена пособия 50 рублей по уходу за ребенком до 3 лет

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы

В прошлом эта узконаправленная мера поддержки была намного менее популярной, чем льготная ипотека. По подсчетам аналитиков ЦИАН, с 2018 по 2020 год доля сделок по ней составила всего 2% от общего объема выданных в России ипотечных кредитов. «СберИндекс» оценивает прежний потенциал программы более оптимистично: в 3,8%.  

Как считают эксперты, либерализация «Семейной ипотеки» приведет примерно к двукратному росту выдачи. В Сбербанке полагают, что потенциальная клиентская база после 1 июля увеличится в 1,8 раза — с 2,5 до 4,8 миллионов заемщиков, а доля выдачи может вырасти до 6,9%. 

Но даже если эти прогнозы сбудутся, очевидно, что такого активного спроса, как в 2020 году, на рынке недвижимости уже не будет. Мировая экономика восстанавливается, и теперь акцент господдержки сместился с широких масс на адресную помощь социально незащищенным группам.  

Что будет с ценами на жилье? 

Изменяя условия программы льготной ипотеки, правительство не скрывало, что главная цель этого — «притормозить» спрос на недвижимость, бурный рост которого в прошлом году привел к заметному подъему цен. Как мы уже упоминали выше, по прогнозам аналитиков Сбербанка, после 1 июля выдачи займов по госпрограмме сократятся примерно на 60%, и «Семейная ипотека» компенсирует это лишь частично.   

Независимый аналитик Сергей Николаев полагает, что большая часть заинтересованных в решении жилищного вопроса заемщиков уже воспользовалась программой, пока ее условия были более выгодными, так что спрос, а за ним и рост цен, замедлится уже в ближайшем будущем.  

– Если считать по размерам ежемесячных платежей, то льготная ипотека на прежних условиях была выгоднее нынешней на 5-6%. По моим наблюдениям, цены на новостройки остановились уже в июне, хотя раньше росли.

Еще примерно полтора года это не будет влиять на динамику строительства. Все согласованные проекты будут завершены, предложение будет увеличиваться.

Но я считаю, что уже в ноябре рынок продавца превратится в рынок покупателя.  

Однако при этом о существенном падении цен на новостройки говорить пока рано, считают эксперты — скорее всего, восходящая динамика просто замедлится. Помимо льготных программ вверх стоимость квадратного метра тянет ряд чисто экономических факторов: нехватка трудовых мигрантов, удорожание металла и стройматериалов, инфляция. Но и резкого роста в сложившейся ситуации ждать тоже не стоит.    

– Не думаю, что решение по продлению льготных ипотечных программ станет неким драйвером очередного роста цен на жилье. Некоторые тенденции развития рынка жилья 2021 года показывают, что мы идем к стабилизации баланса спроса и предложения», — заявил в интервью ТАСС глава Минстроя Ирек Файзуллин. 

Еще один опрошенный Телеграфным агентством эксперт, управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин, считает что для компенсации подорожания ипотеки застройщикам пришлось бы снизить цены на новостройки на 8%.

Однако за 2020 год девелоперы накопили внушительные резервы, поэтому им проще будет перенести не снижение стоимости, а небольшое замедление темпов продаж. Так что падения цен на жилищном рынке в ближайшем будущем не предвидится.

По мнению эксперта, они будут находиться в равновесном состоянии.  

Льготная ипотека. Перезагрузка

Президент предложил программу продлить, но изменить ее условия. Как это скажется на застройщиках и ожидают ли они резкое сокращение спроса?

Ипотека с господдержкой под 7 процентов: новые условия с 1 июля 2021 года после продления льготной программы Валерий Шарифулин/ТАСС

Итак, слово сказано. «Предлагаю продлить эту программу [льготной ипотеки] для всех регионов России еще на один год, до 1 июля следующего года. Но при этом чуть-чуть приподнимем саму ставку.

Будут внесены некоторые изменения, а именно: установим ставку по льготной ипотеке в размере 7%, а предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов РФ в 3 млн рублей», — заявил президент России Владимир Путин во время выступления на ПМЭФ.

Вообще, о том, что из всех рассматриваемых вариантов продления льготной ипотеки предпочтение отдается именно этому, стало известно еще до предложения президента, поэтому особой новостью это не стало.

Более того, эксперты уже успели порадоваться, что одномоментно все не оборвется, и обсудить, что будет означать данное решение для тех или иных локальных рынков недвижимости. Для ряда регионов — весьма существенную поддержку спроса, потому что даже семипроцентная ставка на пару процентов ниже рыночной.

А, например, для Москвы — фактическое сворачивание программы льготной ипотеки, потому что кредит в 3 млн рублей — это для большинства покупателей ни о чем, поскольку в столице больше не осталось округов с ценами на новостройки ниже 200 тысяч рублей за квадратный метр.

Да и общероссийская статистика гласит, что более половины договоров долевого участия с ипотекой имеют в основе кредиты свыше 3 млн рублей.

Поэтому, может, и стоит принять во внимание предложение, которое неоднократно высказывали многие эксперты и которое недавно на страницах портала «Единый ресурс застройщиков» в очередной раз озвучил президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), член бюро правления Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Леонид Казинец. Речь идет о так называемом смешанном кредите, в рамках которого часть (в данном случае 3 млн рублей) выдается по льготной ставке, а остальная необходимая сумма — по рыночной. Вот тогда еще можно достичь показателей, которые Леонид Казинец называет ключевыми.

«Наши расчеты показывают: чтобы обеспечить к 2030 году ввод жилья в объеме 120 млн квадратных метров, в том числе 70 млн квадратных метров многоквартирных домов, граждане должны иметь возможность приобретать по договорам участия в долевом строительстве 60-65 млн квадратных метров в год.

Сейчас это около 35 млн, значит, объем покупок новостроек гражданами должен ежегодно увеличивался на 3 млн «квадратов», — поясняет Леонид Казинец. — Улучшение возможностей купить квартиру должно быть следствием роста покупательной способности людей.

Конечно, желательно обеспечивать доступность рыночной ставки ипотеки через снижение инфляции и ключевой ставки. Но если инфляция пока такая, то надо субсидировать ставку.

Насколько субсидировать? Настолько, чтобы граждане могли купить в 2021 году 38 млн квадратных метров, в 2022 году — 41 млн и так далее. Только условия ипотеки такой рост дадут».

Это про граждан.

А что касается застройщиков, то с начала 2021 года игроки рынка настойчиво пытались донести до правительства ту очевидную, на их взгляд, мысль, что если льготную ипотеку взять и свернуть, отрасль в очередной раз ждет ужас что: резкое, просто обвальное падение продаж; коллапс строящихся объектов, в которых, между прочим, уже есть дольщики; вынужденное снижение цен, которое в нынешних условиях может привести к краху экономической модели проектов и очень опечалить банки, и так далее.

Робкие голоса о том, что, вообще-то, все программы господдержки рано или поздно должны заканчиваться и замещаться рыночными механизмами, что не надо бы отрасли плотно подсаживаться на ипотечную иглу — хорошего из этого не выйдет, что такая поддержка уже больше напоминает допинг с его сиюминутным вау-эффектом и непредсказуемыми негативными последствиями, заглушал бодрый девелоперский хор. На фоне прибылей, в которые ушли застройщики в сумасшедшем 2020-м, этот хор почему-то все больше напоминал незабвенных ильф-и-петровских Исидора Яковлевича, Афанасия Яковлевича, Кирилла Яковлевича, Олега Яковлевича и Пашу Эмильевича — молодых людей, которые, как известно, ни возрастом, ни полом не гармонировали с задачами социального обеспечения, но не считали свою жизнь в доме собеса чем-либо ненормальным.

Но вот любопытная история, случившаяся только что. На одном из бизнес-мероприятий звучит вопрос: представьте, что льготная ипотека заканчивается и продажи начинают сыпаться — а по мнению ряда профессионалов, именно сыпаться.

«Когда и если льготная ипотека в столичном регионе будет отменена, а ключевая ставка вырастет до 5,5-6%, мы будем наблюдать резкий — на 10-15% — рост спроса на жилье в преддверии 1 июля, а затем катастрофический спад объемов продаж, который может достичь 50% и длиться до полугода.

Такой прогноз дал на XIX Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов. При этом, по оценкам эксперта, в других регионах падение продаж может быть еще более существенным, особенно там, где наблюдается еще более острый дефицит предложения, чем в столичном регионе.

В основном это крупные города-миллионники с невысокой маржинальностью девелоперских проектов, где объемы продаж могут сократиться до 70%» — это отрывок из материала, который BFM.ru опубликовал в конце марта этого года. Итак, продажи упали, намного и надолго. Что в этой ситуации делать банкам и застройщикам, как их реанимировать?

Застройщики предпочитают промолчать, но ответ банка почти обескураживает: а ничего не делать.

Потому что если речь идет о стройке, ведущейся в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу, то там при утверждении кредита проектная стресс-модель рассматривается с максимальной нагрузкой — с расчетом и на 30-процентное, и даже на 50-процентное падение продаж. Поэтому прекрасным образом все этот неприятный момент переживут: и застройщик, и банк.

Business FM решила все-таки выяснить мнение застройщиков, причем не только из Москвы, но и из других регионов: действительно ли, с их точки зрения, возможно обвальное сокращение спроса после де-юре или де-факто окончания действия программы льготной ипотеки? Чем в рамках системы проектного финансирования грозит длительная приостановка продаж? Надо ли в такой ситуации их реанимировать и какие способы для этого существуют?

Максим Каварьянц, коммерческий директор ГК «ОДСК»:

Читайте также:  Когда придут повышенные пособия с 3 до 7 лет в 2021 году после подачи заявления на Госуслугах

«Вопрос многогранен и неоднозначен. Решающим фактором станет концепция проектов, а определяющим — стоимость квадратного метра. Сегмент эконом, где доля сделок с применением ипотечных кредитов закономерно выше, почувствует на себе изменение ставок сильнее, чем бизнес- и премиум-сегменты.

Застройщикам и банкам стоит заранее продумать дополнительные программы субсидирования. Чтобы покупатели не так болезненно ощутили увеличение ставок по ипотечным кредитам, стоит рассмотреть долю сделок девелоперов с рассрочкой платежа. Возможно, увеличить сроки и снизить первоначальный взнос».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:

«Все эскроу-объекты КВС строятся за счет средств проектного финансирования банка ВТБ. У нас есть согласованные ежеквартальные планы продаж, которым мы обязаны следовать. Если мы будем продавать меньше, банк может поднять нам ставку проектного финансирования.

Поэтому в случае падения спроса мы, вероятно, прибегнем к различным способам стимулирования продаж. К примеру, предоставим покупателям квартир увеличенный кешбэк на покупку кладовой или паркинга.

Однако падения цен на жилье точно не будет, так как за последний год себестоимость строительства сильно выросла, текущая стоимость квартир обоснована значительным подорожанием материалов и рабочей силы. После отмены льготной ипотеки мы, конечно, ожидаем определенного падения спроса.

То, насколько существенным он будет, зависит от ипотечной ставки. Если она будет находиться на уровне 7-8%, объем продаж начнет восстанавливаться уже через пару месяцев. Если ставка составит 8-9%, клиенты будут находиться в ожидании более длительное время».

Алексей Кладков, финансовый директор ГК «Железно»:

«После отмены льготной ипотеки рынок жилья не рухнет. Обеспеченность населения жильем по-прежнему остается на невысоком уровне. При этом объемы ветхого и аварийного жилья значительны. После отмены льготной ипотеки спрос лишь стабилизируется. Сегодня многие объекты распродаются еще до ввода их в эксплуатацию.

После стабилизации спроса мы увидим более низкие темпы вымывания квартир на инвестиционной стадии. Что касается цен на жилье, то сегодня основным фактором роста является не спрос со стороны населения, а рост стоимости стройматериалов, металлов. Одновременно наблюдается нехватка рабочей силы в отрасли.

Замедление темпов продаж жилья в условиях проектного финансирования — двоякая история. С одной стороны, многие банки прописывают в кредитных договорах ковенантом темпы продаж, и последствия нарушения могут быть от предъявления банком штрафных санкций до приостановки кредитования.

Одновременно сроки возврата кредитных средств устанавливаются от шести месяцев и более с момента ввода объекта в эксплуатацию, что позволяет расплатиться с банком в условиях низких темпов продаж. Тем более залоговая стоимость квартир, как правило, устанавливается в финансовой модели с дисконтом более 20% к ценам.

Поэтому, во-первых, банкам никто не даст массово банкротить застройщиков при снижении темпов продаж, во-вторых, риск снижения зашит в согласованных финансовых моделях. При этом чем медленнее застройщик продает квартиры, тем больше банки зарабатывают, поскольку ставка кредитования незначительно снижается по сравнению с базовой, так как нет наполняемости счетов эскроу.

Что же касается реанимации спроса, то его лучше реанимировать в целом по системе через рост располагаемых доходов населения, а не делая акцент на той или иной отрасли. Богатеющий россиянин после удовлетворения своих первичных потребностей обратит внимание на рынок жилья с целью улучшения жилищных условий и инвестиционных вложений».

Виталий Пархоменко, директор по маркетингу ГК «СК10»:

«При заключении договора проектного финансирования тщательное внимание уделяется согласованию плана продаж комплекса. Существует прямая зависимость величины ставки финансирования от темпов продаж, то есть застройщику необходимо, чтобы денежный поток перекрывал полученный кредит от банка.

Если рассматривать проект на начальном этапе строительства, то при невыполнении согласованного с банком темпа продаж возможна полная остановка финансирования. А в текущих условиях льготной ипотеки застройщики смогли перевыполнить свои планы продаж, при этом по повышенным ценам, сформировав себе резервы, которых хватит для выполнения обязательств перед банками.

Реанимация продаж — для отрасли или конкретного застройщика? Отрасль получила большой приток дешевых денег благодаря политике ЦБ, но я не исключаю того факта, что нужна поддержка отдельно взятым регионам. Если брать конкретного застройщика, то нужно опираться на его финансовое положение.

Ведь люди покупают квартиры под комплексным воздействием макроэкономических факторов, и льготная ипотека — это лишь один из факторов, подталкивающих к покупке, но не единственный».

Яна Кадомцева, директор по продажам ГК «Полис групп»:

«Если порассуждать, то в настоящих реалиях полная остановка продаж невозможна. Всегда будет спрос на недвижимость, особенно в таком городе, как Санкт-Петербург. Что может произойти, так это снижение спроса на покупку жилой недвижимости на ограниченный период времени, пока рынок не восстановится.

С застройщиками, правда, ничего не произойдет. Всегда можно регулировать продажи ценой, количеством доступных квартир и рекламой. При этом при проектном финансировании застройщика поддерживает банк и дает возможность строить на заемные средства.

У строительных компаний есть определенный земельный банк, который в случае сложностей застройщик может продать и достроить объект. При этом хочу отметить, что у многих застройщиков есть резервный запас средств для строительства, поэтому волноваться не стоит.

Что касается продаж, то они реанимируются разными способами. Некоторые застройщики работают над условиями продаж, придумывают более удобные схемы покупки для клиентов. Кто-то может проводить акционные программы.

В целом, так как о том, какое будет падение и будет ли, мы можем только фантазировать, сложно сказать, какие именно схемы для увеличения скорости продаж будут использовать застройщики. Есть вероятность, что этого не потребуется».

Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»:

«Если льготная ипотека почти прекратит свою работу в Москве после 1 июля, это может привести к снижению спроса только к четвертому кварталу 2021 года — ввиду высокой инерционности продаж, а также за счет действия собственных ипотечных программ застройщиков.

При этом необходимо понимать, что от отмены льготной ставки пострадает только средний сегмент — комфорт- и «стартовый» бизнес-классы. Мы ожидаем, что конкуренция будет только нарастать, и делаем ставку на высокое качество как предлагаемых услуг и работы с клиентами, так и конечного продукта.

Мы не видим риска падения спроса более чем на 10% от сегодняшнего объема. А вот более серьезная ситуация — повышение «нервозности» в конкурентной среде, что может значительно усилить падение спроса, особенно понимая, что львиную долю в продажах, как правило, закладывают на вторую половину года.

Сейчас мы внимательно анализируем текущую ситуацию и предлагаем нашим клиентам качественные жилые кварталы, а также постоянно расширяем набор услуг, в том числе субсидированной ипотеки, совместно с банками-партнерами.

Мы удерживаем норму доходности по нашим проектам в запланированных объемах и на стабильном уровне, пытаемся нивелировать возросшую себестоимость строительства за счет хорошо диверсифицированного предложения.

Если перейти к разговору о продажах, скажу так: девелоперы бывают разные. Если темпы продаж, согласованные с банками, не поддерживаются на необходимом уровне более двух месяцев, то для большинства застройщиков это серьезная проблема — девять из десяти девелоперов будут серьезно волноваться.

При этом также очень важно понимать, что «нервозность» по дисконтам может привести к падению объемов и темпов продаж. Нарушение темпов продаж через календарный месяц приведет к повышению ставки проектного финансирования, через два — еще, и так далее.

В итоге с комфортной ставки в 0,25% (к примеру) застройщик может уйти в 8% годовых и более, если риски вырастут. Тут уже возникают вопросы с экономикой проекта».

Кстати, именно Константин Тюленев высказал предположение о том, что на нетрехмиллионных рынках — московском, сочинском и так далее — девелоперам предстоит активный разворот в сторону семейной ипотеки. «Лимит в 3 млн рублей решает именно социальные вопросы, — цитирует эксперта ТАСС.

— Если у покупателя есть накопления, то он может приобрести квартиру в Московском регионе в пределах 4-5 млн рублей, это, скорее всего, студии и однокомнатные.

В этот лимит попадет около 10-15% от текущего объема наших сделок, поэтому мы в большей степени будем ориентироваться на скорректированную семейную ипотеку, где лимит остался прежним — 12 млн».

Напомним, что в рамках семейной ипотеки 12 млн рублей — максимальная сумма кредита для Москвы и Санкт-Петербурга, для остальных регионов она составляет 6 млн рублей, что все равно вдвое больше, чем три льготно-ипотечных миллиона. К тому же теперь семейную ипотеку смогут брать семьи даже с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, — ранее она распространялась только на семьи с двумя и более детьми.

Дмитрий Цветов также считает, что продление льготной ипотеки в ее новом виде поддержит регионы, но не столичный рынок, и согласен с мнением коллеги о переориентации застройщиков на семейную ипотеку. Хотя обращает внимание, что у этой программы есть один важный нюанс.

Дмитрий Цветов директор по развитию ГК «А101»

По мнению эксперта, выходом из ситуации может стать включение в программу семей, где ребенок родился после 1 января 2014 года. Ведь к моменту поступления в школу родители как раз задумаются о расширении жилплощади, чтобы обеспечить ребенку комфортные условия обучения, и точно будут в состоянии взять кредит.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Стоит ли брать ипотеку в 2021 году или лучше подождать: что говорят эксперты

В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:

  • Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Весной 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 5% годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82% (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01% (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
  • Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
  • Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.
Читайте также:  Выплаты при рождении ребенка в Кызыле и Республике Тыва и ежемесячные пособия на детей

Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке.

Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей.

Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.

Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.

Ситуация на первичном рынке жилья

На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.

Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.

По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.

По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.

  • Иван Барсов
  • Директор по розничному кредитованию МТС Банка
  • Сложившаяся на рынке ситуация говорит о том, что, если на примете есть подходящий объект и возможность взять льготную ипотеку, при благоприятном финансовом положении семьи кредит стоит оформить сейчас.

Программы субсидирования ипотеки на новое жильё

Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.

В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.

Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.

Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.

Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:

  • ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
  • компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
  • 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
  • 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.

Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.

Иван Барсов

Директор по розничному кредитованию МТС Банка

Ещё один бонус для ипотечников от государства — материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса или просто для погашения ипотеки на новостройку или вторичное жильё.

Ситуация на вторичном рынке жилья

Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в 2021-м эта тенденция сохранилась. За первый квартал прирост стоимости «вторички» составил 9%, а за год, к апрелю 2021 г. — на 16%, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.

К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.

Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.

При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.

Главные условия выгодной ипотеки

Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:

  1. Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
  2. Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
  3. Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь

Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.

Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем.

Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена.

Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.

Подать заявку

СМИ: программа льготной ипотеки может быть продлена

Что произошло

Госпрограмму льготной ипотеки могут продлить до 1 июля 2022 г., но с повышением ставки до 7% и установлением пониженного кредитного лимита для всех регионов, сообщает Интерфакс со ссылкой на источники.

Один из собеседников агентства рассказал, что наиболее вероятным станет вариант продления программы еще на один год, при этом ставка вырастет на 0,5 п.п., а лимит будет урезан до 3 млн рублей для всех регионов. Сейчас кредитный лимит по программе составляет 12 млн руб. в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн руб. — в других регионах.

Другой источник рассказал, что также обсуждается расширение программы семейной ипотеки, ставка по которой составляет 6% годовых. Сейчас право на участие в этой программе имеют семьи, в которых после 2018 г.

родился второй или третий ребенок. Программа может быть расширена на семьи с одним ребенком.

Тем семьям, у которых уже есть ипотека, будет предоставлена возможность рефинансировать ссуду в рамках программы семейной ипотеки.

Ставка по льготной программе будет повышена до 7%, при этом лимит на кредит по программе будет снижен до 3 млн руб., сообщает РБК со ссылкой на источник. Другой источник СМИ говорит о том, что ставка вырастет до 7,5% и программа будет продлена как минимум на год.

Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке до 6,5% годовых стартовала в середине апреля 2020 г. и должна завершиться 1 июля 2021 г.

Ранее Банк России отмечал, что видит признаки перегрева на рынке ипотеки. «Мы считаем, что некоторые признаки перегрева есть на этом рынке. Достаточно быстро растет спрос на жилье инвестиционного плана, мы видим некоторое снижение качества кредитов ипотечных», — заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

Что это значит

Стоит отметить, что на текущий момент официального решения нет. При этом возможность продления программы льготной ипотеки, пусть и с новыми условиями, позитивна для отношения инвесторов к акциям девелоперов.

В таком случае ПИК, ЛСР, Эталон и Самолет получат ощутимую поддержку, так как в структуре их продаж высока доля ипотеки.

Кроме того, при завершении программы 1 июля существовал риск снижения спроса на недвижимость и коррекции цен, однако если льготные условия будут продлены, этого удастся избежать.

 За сколько лет можно накопить на квартиру в России

БКС Мир инвестиций

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *